1. Einführung
Eigentümer von spanischen Immobilien, die nicht in Spanien, sondern in Deutschland ihren Hauptwohnsitz haben, unterliegen in Spanien der Zahlung der spanischen Einkommensteuer für nicht in Spanien ansässige Steuerzahler (nur bezogen auf ihre in Spanien gelegene Immobilie), der Vermögensteuer und der Grundsteuer.
2. Steuervertreter vor der spanischen Steuerbehörde
Es besteht für Steuerpflichtige mit Hauptwohnsitz in Deutschland und Immobilieneigentum in Spanien keine Pflicht, einen Steuervertreter vor der spanischen Finanzbehörde zu benennen. Ein Steuervertreter kann aber benannt werden.
Einen in Spanien ansässigen Steuervertreter zu haben, bringt in der Regel für den Steuerpflichtigen Kosten mit sich, denn diese Aufgabe überträgt man an spanische Steuerbüros, die dafür entsprechende Rechnungen ausstellen. Die Maßnahme ist aber sinnvoll, weil man dadurch sicherstellt, dass eventuelle Mitteilungen des spanischen Finanzamtes nicht verloren gehen. Es passiert leider zu oft, dass das spanische Finanzamt in einer aktuellen oder etwas älteren Angelegenheit des Steuerpflichtigen Dokumente an veraltete Adressen ohne Erfolg zuzustellen versucht.
Wenn dem spanischen Finanzamt keine aktuelle Anschrift des Steuerpflichtigen in Spanien mitgeteilt wurde oder dem spanischen Finanzamt kein Steuervertreter bekannt ist, kann es schnell passieren, dass das Dokument über eine amtliche Bekanntmachung als zugestellt gilt (ohne dass der Empfänger davon erfährt). In diesem Fall laufen Fristen sofort an oder gar ab, die für die Verteidigung des Steuerpflichtigen gegenüber dem spanischen Finanzamt in Anspruch hätten genommen werden können.
3. N.I.E. oder die spanische Steuernummer für Ausländer
Jeder Ausländer mit wirtschaftlichen Interessen und damit auch steuerlichen Pflichten in Spanien, zum Beispiel ein Immobilieneigentümer, muss eine sogenannte „Número de Identificación de Extranjeros“, abgekürzt N.I.E.“, besitzen. Es handelt sich dabei um eine Steuernummer, die unabdingbar ist, um die verschiedensten Vorgänge vorzunehmen, von der Eröffnung eines Bankkontos bis zur Zahlung aller erdenklichen Steuern. Die Nummer wird entweder vor Ort in Spanien bei der „Dirección General de Policía“ beantragt oder in der spanischen Botschaft oder in den spanischen Konsulaten in Deutschland. Die Vergabe der N.I.E. erfolgt kurzfristig.
4. Spanische Einkommensteuer für nicht in Spanien ansässige Steuerpflichtige
Jeder Eigentümer oder Miteigentümer von Immobilien in Spanien ist verpflichtet, jährlich oder jedes Quartal eine entsprechende Einkommensteuererklärung abzugeben.
a) Einkommensteuer, wenn die Immobilie von dem nicht in Spanien ansässigen Steuerpflichtigen selbst genutzt wird
Das spanische Finanzamt geht von einem fiktiven Einkommen des Eigentümers aus. Die zu besteuernde Summe wird eine der folgenden sein:
- Katasterwert der Immobilie multipliziert mit 2 %
- Falls der Katasterwert der Immobilie ab dem 1. Januar 1994 aktualisiert wurde, Katasterwert mit 1,1 % multipliziert.
Das fiktive Einkommen gilt als entstanden am 31. Dezember eines jeden Jahres und wird in dem Jahr darauf besteuert. Der Steuerpflichtige kann die entsprechende Einkommensteuererklärung bis zum 31. Dezember des darauf folgenden Jahres vorlegen.
Steuersatz für 2015: 20 %
b) Einkommen aus Vermietungen
Der zu besteuernde Betrag ist die Summe der Mieteinnahmen, von denen die Beträge abgezogen werden können, die zwangsläufig notwendig sind, um die Mieteinnahmen zu erzielen.
Der Steuerpflichtige muss in jedem Quartal seine Einkommensteuererklärung abgeben, und zwar innerhalb der ersten 20 Tage ab Beginn des neuen Quartals über das im vergangenen Quartal erzielte Einkommen (Januar, April, Juli, Oktober).
Steuersatz für 2015: 20 %
c) Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien
Sollte ein nicht in Spanien ansässiger Immobilieneigentümer seine Immobilie verkaufen, erhebt das spanische Finanzamt eine Gewinnsteuer, da das spanische Finanzamt davon ausgeht, dass der Verkäufer durch den Verkauf einen Gewinn erzielt hat.
Wie entsteht der Gewinn? Der Gewinn ist die Differenz zwischen Erwerbspreis und Verkaufspreis, wobei dem Erwerbspreis alle Ausgaben und Steuern zugerechnet werden können, die der heutige Verkäufer seinerzeit tätigen musste, um das Eigentum zu erwerben. Vom Verkaufspreis können einige Ausgaben und Steuern abgezogen werden, die mit dem Verkauf in direktem Zusammenhang stehen. Daraus ergibt sich ein Nettogewinn, der die Grundlage für die Besteuerung bildet.
Der Zeitpunkt des Immobilienkaufs spielt bei der Bestimmung der Grundlage der Gewinnsteuer eine Rolle. Auch Baumaßnahmen, die in der Immobilie vorgenommen wurden und die zur Erhöhung ihres Werts beigetragen haben, werden dabei berücksichtigt.
Steuersatz für 2015: 20%
Der Immobilienkäufer ist verpflichtet, 3 % vom Kaufpreis abzuziehen und den entsprechenden Betrag beim spanischen Finanzamt zu entrichten. Diese Zahlung dient dazu, einen Teil der Steuersumme aus dem eventuellen Nettogewinn des Verkäufers sofort an das spanische Finanzamt zu zahlen.
Sollte der Käufer dem Finanzamt die 3 % vom Kaufpreis nicht bezahlen, haftet für die Zahlung der Steuer aus dem Gewinn des Verkäufers der Käufer der Immobilie.
Diese 3 % müssen innerhalb eines Monats ab Unterzeichnung der Kaufurkunde entrichtet werden. In den drei darauf folgenden Monaten nach Ablauf der Frist muss der Verkäufer eine weitere Steuererklärung über seinen tatsächlichen Nettogewinn vorlegen.
In dem Fall gibt es drei Möglichkeiten:
- Die 3 % vom Kaufpreis reichen nicht aus, um die Steuer über den Nettogewinn zu decken. Dann muss der Verkäufer den fehlenden Steuerbetrag an das spanische Finanzamt abführen.
- Die 3 % vom Kaufpreis decken die zu zahlende Steuer aus dem Nettogewinn. Keine weitere Zahlung ist nötig.
- Die 3 % übersteigen den Wert des zu zahlenden Steuerbetrags ganz oder teilweise. In solchen Fällen darf der Steuerzahler (der Verkäufer) die Rückerstattung der Steuersumme vom spanischen Finanzamt verlangen, ganz oder teilweise, je nach Sachverhalt.
5. Spanische Vermögensteuer
Das staatliche Vermögensteuergesetz sieht einen Freibetrag von 700.000,00 EUR für die Vermögensmasse vor, d. h., dass nur diejenigen daran denken müssen, eine Vermögensteuererklärung abzugeben, deren Vermögen in Spanien den Wert von 700.000,00 EUR überschreitet.
Sollte das Vermögensteuergesetz der autonomen Region Spaniens, in der sich das Vermögen befindet, günstiger für den Steuerzahler sein als das staatliche Vermögensteuergesetz, darf der in Deutschland ansässige Steuerpflichtige dieses Gesetz für die Besteuerung seines spanischen Vermögens anwenden.
6. Spanische Grundsteuer
Die spanische Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die die Immobilieneigentümer entrichten müssen.
Sämtliche Immobilien haben einen Katasterwert, der multipliziert mit dem von der Gemeinde erlassenen Steuersatz die zu zahlende Steuersumme ergibt.
Am besten erteilt der Eigentümer der Gemeinde eine Bankeinzugsermächtigung, sodass die Gemeinde einmal oder mehrmals im Jahr den entsprechenden Steuerbetrag abbuchen kann.