Pilar Sagués Espuny | Advocat Abodago

RECHTSANWÄLTIN FÜR SPANISCHES UND INTERNATIONALES RECHT


Praktische Steuertipps für den Verkauf einer spanischen Immobilie (Teil II)

Steuertipp Nummer 4: Unterschätzen Sie nicht die Nebenkosten beim Verkauf einer spanischen Immobilie

Erscheint Ihnen die Maklerprovision für den Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien zu hoch? Lassen Sie sich nicht darauf ein, dem Makler seine Provision ohne Rechnung, also ohne Mehrwertsteuer, zu bezahlen. Verhandeln Sie lieber mit ihm über die Höhe seiner Provision. Je höher der Wert Ihrer Immobilie ist, desto niedriger sollte die Maklerprovision sein.

Mithilfe der Rechnungen über die Maklerprovision, Notarrechnungen, der Nachweise über die Zahlung der spanischen Wertzuwachssteuer und der Rechnung für die Eintragung im spanischen Grundbuch können Sie Ihren Nettogewinn aus dem Verkauf Ihrer spanischen Immobilie senken.

Continue Reading →


Praktische Steuertipps für den Verkauf einer spanischen Immobilie (Teil I)

Teil I

Es ist mittlerweile weitgehend bekannt, dass nicht in Spanien ansässige Verkäufer einer spanischen Immobilie verpflichtet sind, dem spanischen Fiskus einen Teil ihres Gewinns aus dem Verkauf abzugeben oder gegebenenfalls nachzuweisen, dass durch den Verkauf kein Gewinn erzielt wurde. Sollten sich die Verkäufer einer spanischen Immobilie nicht an diese Pflicht halten, dürfen sie mit Überraschungen seitens des spanischen Finanzamts rechnen, das bei jedem Immobilienverkauf davon ausgeht, dass der nicht in Spanien lebende Verkäufer einen Gewinn erzielt. Das spanische Finanzamt ist aufgrund verschiedener europäischer Richtlinien und Verordnungen dazu berechtigt, die ihm zustehende Steuer über die spanischen Grenzen hinaus einzufordern.

Die Steuer, die der spanische Staat derzeit für den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Besitz nicht in Spanien ansässiger Verkäufer erhebt, beträgt 19 %. Bis zum 11. Juli 2015 betrug diese Steuer 20 %. Ab diesem Datum bis Ende 2015 lag die Steuer bei 19,5 %.

19 % des Nettogewinns aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie können eine beträchtliche Summe darstellen. Es gilt also für den Verkäufer von Anfang an, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, um den Nettogewinn aus dem Verkauf so niedrig wie möglich zu halten. Diese Maßnahmen können bereits mit dem Erwerb der Immobilie beginnen und sind relativ einfach umzusetzen.

Continue Reading →


Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien, die ersten Schritte und die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde

Einführung

Nach wie vor ist der Kauf einer Immobilie in Spanien eine prinzipiell empfehlenswerte Investition. Bedingt durch die Wirtschaftskrise sind derzeit noch gute Angebote auf dem spanischen Immobilienmarkt zu finden und deutsche Staatsbürger können durch den Kauf einer Immobilie in Spanien auch weiterhin Geschäft und Vergnügen miteinander verbinden. Um das geplante Geschäft mit Erfolg zu krönen, sollten jedoch einige Aspekte zivilrechtlicher und steuerrechtlicher Natur berücksichtigt werden. Continue Reading →


Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien, die Besteuerung und die Pflichten beider Parteien

Der Käufer: Ihre eigene zu zahlende Steuer und seine Rolle als Vertreter des spanischen Finanzamtes gegenüber dem Verkäufer

Grunderwerbsteuer

Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet die spanische Grunderwerbsteuer zu entrichten, wenn es sich um die zweite oder eine nachfolgende Übertragung der Immobilie handelt. Bei der ersten Übertragung einer Immobilie ist die Mehrwertsteuer mit einem Prozentsatz von derzeit zehn Prozent fällig.

Die Gestaltung der spanischen Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) unterliegt den Autonomen Regionen Spaniens und kann deswegen je nach Region unterschiedlich ausfallen. Normalerweise beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen acht und elf Prozent, je nach dem Wert der Übertragung (je teurer die Immobilie, desto höher der Steuersatz).

Zahlung an das spanische Finanzamt (drei Prozent vom Kaufpreis)

Sollte der Käufer die Immobilie von einem sogenannten „Nicht-Residenten“ kaufen, also von einem Eigentümer, der in Spanien nicht steuerlich angemeldet ist, ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent vom Kaufpreis einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen. Das spanische Finanzamt betrachtet diese drei Prozent als Anzahlung auf die Steuer, die der Verkäufer aufgrund des von ihm durch den Verkauf der spanischen Immobilie voraussichtlich zu erzielenden Nettogewinns zahlen muss.

Besteuerung des Verkäufers

Wertzuwachssteuer

Der Verkäufer ist verpflichtet, eine Wertzuwachssteuer an die spanische Gemeinde zu bezahlen. Diese Wertzuwachssteuer ist eine Gemeindesteuer, die fällig wird, sobald eine Immobilie – aus welchem Grund auch immer – den Eigentümer wechselt. Die spanische Wertzuwachssteuer (umgangssprachlich plusvalía genannt) berechnet sich aus dem Katasterwert des Bodens (nicht des Gebäudes). Ein von der Gemeinde festgelegter Prozentsatz (normalerweise zwischen zwei und vier Prozent) wird mit der Anzahl von Jahren multipliziert, die die Immobilie dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits gehört (maximal 20 Jahre). Wenn zum Beispiel der Katasterwert des Bodens zum Zeitpunkt des Verkaufs 100.000 Euro beträgt und die Immobilie seit 15 Jahren im Besitz des Verkäufers ist und der jährliche Satz für die Zuwachssteuer der Gemeinde sich auf drei beziffert, beträgt der Wertzuwachs des Bodens 45.000 Euro. Der Wertzuwachs unterliegt dann einer Besteuerung von in der Regel zwischen 20 und 30 Prozent, in unserem Beispiel also jeweils 9.000 bzw.13.500 Euro.

Die spanische Wertzuwachssteuer – in manchen Gemeinden Spaniens ein wahrer Albtraum

Die spanische Wertzuwachssteuer war viele Jahre lang eine unbedeutende Steuer, bis die Gemeinden angefangen haben, den Katasterwert der Grundstücke beträchtlich anzuheben, manchmal über den Marktwert der Immobilien hinaus. In solchen Fällen erwartet den Verkäufer einer spanischen Immobilie eine Steuerzahlung in Höhe von mehreren Zehntausend Euro, in manchen Gemeinden bis zu 50.000/60.000 Euro oder mehr.

Um den genauen Wertzuwachssteuerbetrag in Erfahrung zu bringen, muss die konkrete Verordnung über die Wertzuwachssteuer der jeweiligen Gemeinde geprüft werden, denn für die Gestaltung dieser Steuer bieten staatliche Gesetze zwar einige Richtlinien, ansonsten entscheidet aber die jeweils zuständige Gemeinde über Prozentsätze und Ermäßigungen zugunsten des Steuerpflichtigen.

Steuer über den Nettogewinn aus dem Immobilienverkauf

Nicht in Spanien ansässige Verkäufer einer spanischen Immobilie schulden dem spanischen Finanzamt 20 Prozent ihres durch den Verkauf der Immobilie erzielten Nettogewinns.

Aus diesem Grund ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent vom Kaufpreis einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen. Sollte er dies nicht tun, haftet seine neu erworbene Immobilie gegenüber dem spanischen Finanzamt für die Zahlung der Steuer aus dem Nettogewinn des Verkäufers.

Diese drei Prozent des Kaufpreises decken oft nicht die vom Verkäufer geschuldete Steuer auf den Nettogewinn seines Verkaufs. Deshalb muss der Verkäufer innerhalb von vier Monaten ab der Unterzeichnung der Kaufurkunde eine Steuererklärung über die geschuldete Steuer – abzüglich der bereits entrichteten drei Prozent – einreichen.

Der Nettogewinn des Verkäufers: Das Recht der Europäischen Union hilft dem spanischen Finanzamt, seine Steuergelder in Deutschland einzunehmen

Es gab Zeiten, in denen das spanische Finanzamt sich damit zufrieden gab, lediglich die drei Prozent vom Kaufpreis als endgültige Steuerzahlung über den Nettogewinn aus dem Verkauf von spanischen Immobilien zu betrachten und Abstand davon nahm, den Verkäufer im Ausland aufzuspüren und ihn um Rechenschaft über seinen Nettogewinn zu bitten.

Das hat sich inzwischen geändert, vor allem wenn das spanische Finanzamt von Übertragungen teurer Immobilien erfährt – und das ist immer der Fall, denn die spanischen Notare müssen dem spanischen Finanzamt von jeder Kaufurkunde eine Kopie zukommen lassen. In solchen Fällen, wenn also das spanische Finanzamt den Verdacht hegt, dass der Verkäufer einiges mehr als nur die drei Prozent vom Kaufpreis als „Gewinnsteuer“ zu bezahlen hat, macht das Finanzamt den Verkäufer ausfindig – auch in Deutschland – und lässt sich dabei vom Finanzamt des Landes helfen, in dem der Verkäufer seinen Wohnsitz hat. Dies geschieht auf der Grundlage der Richtlinie 2011/16/EU des Rates vom 15.02.11.

Es ist also empfehlenswert, dem spanischen Finanzamt auf jeden Fall die endgültige Steuererklärung über den Nettogewinn aus dem Verkauf vorzulegen und gegebenenfalls die noch offene Steuersumme (nach Abzug der drei Prozent vom Kaufpreis) zu bezahlen.

Wie kann der Verkäufer einer Immobilie in Spanien die Steuer aus dem Gewinn nach dem Verkauf der Immobilie effektiv reduzieren?

Jeder Käufer sollte bedenken, dass er vielleicht in der Zukunft selbst einmal zum Verkäufer werden kann und er sollte dementsprechend handeln, das heißt, die althergebrachte Praxis, einen Teil des Kaufpreises unverbrieft zu bezahlen, könnte sich in der Zukunft gegen den Käufer wenden, wenn dieser die spanische Immobilie wieder verkauft und eine viel zu hohe Gewinnspanne entsteht, auf die er zwanzig Prozent Steuern zahlen muss.

Der Verkäufer kann den Nettogewinn reduzieren, wenn er Rechnungen vorlegt, die im direkten Zusammenhang mit dem Kauf und dem Verkauf bzw. mit dem Bau der spanischen Immobilie stehen. Dazu zählen natürlich die von ihm seinerzeit als Käufer bezahlte Grunderwerbsteuer, die Wertzuwachssteuer der Gemeinde, die Maklercourtage usw.

Auch wenn der zukünftige Verkäufer entscheidet, deutsche Dienstleister mit dem Bau seiner spanischen Immobilie zu beauftragen, muss er daran denken alle Rechnungen vollständig ausgefüllt, mit Mehrwertsteuer versehen und in spanischer Sprache zu erhalten und aufzubewahren, denn sonst akzeptiert das spanische Finanzamt die Rechnungen nicht und die Ausgaben können nicht geltend gemacht werden.

Mitunter kommt es vor, dass beim Verkauf einer spanischen Immobilie kein Gewinn bzw. kein Nettogewinn entsteht. In solchen Fällen muss der Verkäufer trotzdem den Einbehalt von drei Prozent des Kaufpreises seitens des Käufers dulden. Anschließend kann der Verkäufer beim spanischen Finanzamt einen Antrag auf vollständige oder teilweise Erstattung der drei Prozent stellen.


Welche Folgen hat die unpünktliche Zahlung von Steuerschulden für den Steuerzahler in Spanien?

Für einen in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen, der in Spanien eine Erbschaft oder eine Schenkung erhalten hat, oder für den Verkäufer einer Immobilie in Spanien, also für alle, die in Spanien Steuern entrichten müssen und dies zu spät tun, sind im spanischen Allgemeinen Steuergesetz („Ley General Tributaria“) Verzugszuschläge und Verzugszinsen vorgesehen. Wie und wann werden diese verhängt?

Continue Reading →


Eine spanische Erbschaft, was nun? (Teil II)

Teil II

Berechnung und Zahlung der Erbschaftssteuer: Formalitäten zur Abwicklung der Erbschaft

1. Die Grundlagen der spanischen Erbschaftssteuer

Die Staatsangehörigkeit des Erblassers bzw. die Staatsangehörigkeit der Erben spielen für die Erbschaftssteuer keine Rolle. Lesen Sie dazu meinen Beitrag „Neue Regelungen im spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz“.

Zwischen Deutschland und Spanien gibt es in Sachen Erbschafts- und Schenkungssteuer kein Doppelbesteuerungsabkommen. Trotzdem wird die Doppelbesteuerung vermieden, weil sowohl die deutschen wie die spanischen Gesetze einfache Regelungen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung beinhalten.

Ein Erbe oder Beschenkter, der in Spanien ansässig ist, unterliegt dort der uneingeschränkten Steuerpflicht, das heißt, er muss in Spanien eine Erbschaft vollständig besteuern lassen, unabhängig davon, wo sich die Güter der Erbschaft befinden.

Continue Reading →


Besteuerung von spanischen Immobilien im Besitz von nicht in Spanien ansässigen Eigentümern

1. Einführung

Eigentümer von spanischen Immobilien, die nicht in Spanien, sondern in Deutschland ihren Hauptwohnsitz haben, unterliegen in Spanien der Zahlung der spanischen Einkommensteuer für nicht in Spanien ansässige Steuerzahler (nur bezogen auf ihre in Spanien gelegene Immobilie), der Vermögensteuer und der Grundsteuer.

Continue Reading →


Neue Regelungen im spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz

Profitieren Erben und Beschenkte in Deutschland davon?

I. Einführung

Das spanische Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz ist durch das Gesetz 26/2014 geändert worden. Die Änderung ist am 1. Januar 2015 in Kraft getreten.

Die Änderung des spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes bezweckt, der diskriminierenden Behandlung der in Spanien nicht ansässigen Erben/Beschenkten ein Ende zu bereiten. Die Gesetzesänderung beruht auf dem EuGH-Urteil gegen das Königreich Spanien wegen diskriminierender Schenkungs-  und Erbschaftssteuer.

Continue Reading →


Einige Erläuterungen zu den neuen europäischen Erbrechtbestimmungen oder die unnötige Verkomplizierung des Erbrechts (für deutsche Staatsbürger in Spanien) im Rahmen der Europäischen Union

Am 27. Juli 2012 wurde in dem Amtsblatt der Europäischen Union die Verordnung Nr. 650/2012 des Europäischen Parlaments und der Rates vom 4. Juli 2012 veröffentlicht. Die Verordnung befasst sich unter anderem mit der Anerkennung und Vollstreckung von Gerichtsbeschlüssen in Erbsachen und mit dem in Erbsachen anwendbaren Recht im Falle der Kollision mehrerer Rechtsordnungen.

Die Verordnung wird laut § 84 i. V. m. § 83,1 ab dem 17. August 2015 für Nachlasssachen von Personen, die an diesem Tag oder ab diesem Tag sterben, angewendet und könnte eine große Tragweite bei Nachlassen deutscher Staatsbürger mit Eigentum in Spanien entfalten.

Continue Reading →