Steuertipp Nummer 4: Unterschätzen Sie nicht die Nebenkosten beim Verkauf einer spanischen Immobilie
Erscheint Ihnen die Maklerprovision für den Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien zu hoch? Lassen Sie sich nicht darauf ein, dem Makler seine Provision ohne Rechnung, also ohne Mehrwertsteuer, zu bezahlen. Verhandeln Sie lieber mit ihm über die Höhe seiner Provision. Je höher der Wert Ihrer Immobilie ist, desto niedriger sollte die Maklerprovision sein.
Mithilfe der Rechnungen über die Maklerprovision, Notarrechnungen, der Nachweise über die Zahlung der spanischen Wertzuwachssteuer und der Rechnung für die Eintragung im spanischen Grundbuch können Sie Ihren Nettogewinn aus dem Verkauf Ihrer spanischen Immobilie senken.
Steuertipp Nummer 5: Die Drei-Prozent-Falle und der Mythos des „Adios, spanisches Finanzamt“
Ein nicht in Spanien ansässiger Verkäufer einer spanischen Immobilie muss laut Gesetz dulden, dass der Käufer 3% vom Kaufpreis einbehält, um diesen Betrag an das spanische Finanzamt abzuführen. Die 3% gelten für das spanische Finanzamt als eine Art Anzahlung auf die Steuer, die der Verkäufer dem spanischen Finanzamt aufgrund des von ihm erzielten Nettogewinns aus dem Verkauf schuldet. „Anzahlung“ bedeutet also, dass das spanische Finanzamt keinesfalls davon ausgeht, dass der Verkäufer mit den 3 % seine gesamte Steuerschuld beglichen hat. Und so muss der Verkäufer der spanischen Immobilie innerhalb von vier Monaten ab der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags seinen Nettogewinn zu 19% abzüglich der bereits vom Kaufpreis abgezogenen 3% besteuern lassen.
Erst die Erstellung der erforderlichen Steuerklärung gibt Aufschluss darüber, ob der Verkäufer zusätzlich zu den vom Kaufpreis abgezogenen 3% noch weitere Steuern zahlen muss, oder ob er eventuell sogar eine teilweise oder vollständige Rückerstattung der 3% beantragen kann.
Viele nicht in Spanien ansässige Verkäufer kommen jedoch ihrer Steuererklärungspflicht und der unter Umständen fälligen zusätzlichen Steuerzahlung nicht nach. Das spanische Finanzamt kann nicht ausnahmslos alle Immobiliengeschäfte prüfen, es konzentriert sich also auf diejenigen, bei denen ein hoher Kaufpreis geflossen ist, da sich in solchen Fällen der Einsatz für das Finanzamt am ehesten lohnt.
Sollte beim spanischen Finanzamt der Verdacht aufkommen, dass der Verkäufer mehr Steuergelder schuldet als die vom Kaufpreis abgezogenen 3%, verfolgt das spanische Finanzamt den Verkäufer bis nach Deutschland und darf dabei auf die Unterstützung des deutschen Finanzamtes zählen.
Im Falle von verspäteten Steuerzahlungen sieht das spanische Steuergesetz hohe Säumniszuschläge und Verzugszinsen vor. Das spanische Finanzamt hat darüber hinaus nach Ablauf der Frist zur freiwilligen Abgabe einer Steuerklärung vier Jahre Zeit, um die Steuer zu berechnen und dem Steuerpflichtigen einen entsprechenden Steuerbescheid zuzustellen. In dieser Zeit und bis zur Zahlung der geschuldeten Steuersumme kommt es schnell zu Säumniszuschlägen in Höhe von 20% und zu Verzugszinsen von über 4%.
Da der Anspruch des spanischen Finanzamts auf die endgültige Abrechnung der Steuer vier Jahre gültig bleibt, lässt sich das spanische Finanzamt manchmal so viel Zeit mit der Forderung gegenüber dem Verkäufer, dass durch die Erhebung von Säumniszuschlägen und Verzugszinsen schließlich Beträge bis zur doppelten Summe der ursprünglichen Steuerschuld fällig werden.
Mein Tipp: Denken Sie daran, Ihre endgültige Steuererklärung über den tatsächlichen Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Immobilie abzugeben.