Spanisches Mietrecht: Das spanische Gesetz Nr. 4
Pilar Sagués Espuny | Advocat Abodago

RECHTSANWÄLTIN FÜR SPANISCHES UND INTERNATIONALES RECHT

Spanisches Mietrecht: Wichtige Änderungen durch das spanische Gesetz Nr. 4 vom 4. Juni 2013

Das spanische Gesetz Nr. 4 vom 4. Juni 2013 bringt einige Vorteile für die Vermieter von Wohnungen in Spanien, deren Vertragsfreiheit vom Gesetz her bislang ziemlich eingeschränkt war.

Bis 5. Juni 2013 unterlag die Vermietung von Wohnungen einer Vertragsmindestdauer von fünf Jahren.

Das neue Gesetz reduziert die Vertragsmindestdauer auf drei Jahre. Sollte der Vermieter nach einem Jahr ab Vertragsbeginn die Wohnung für sich oder für eigene Familienmitglieder als ständigen Wohnsitz benötigen, muss der Mieter dem Vermieter die Wohnung zurückgeben.

Falls aber der Vermieter oder seine Familie die Wohnung nicht innerhalb von drei Monaten ab Auflösung des Mietvertrages oder ab Räumung der Wohnung beziehen, kann der ehemalige Mieter die Wohnung für die restliche Mietzeit zurückfordern oder eine Entschädigung vom Vermieter verlangen.

Nach Ablauf der Mindestlaufzeit des Vertrages verlängert sich der Vertrag um ein weiteres Jahr, sofern die Parteien nicht mindestens 30 Tage vor Vertragsablauf mitgeteilt haben, dass sie den Vertrag beenden wollen

Davon abgesehen räumt das Gesetz dem Mieter das Recht ein, den Vertrag erst nach sechs Monaten ab Vertragsbeginn zu kündigen, unter der Voraussetzung, dass er den Vermieter 30 Tage im Voraus über die Kündigung informiert hat. Die Parteien können für diesen Fall eine Entschädigung vereinbaren, die aus einer Monatsmiete für jedes ausgefallene Mietjahr besteht.

Der Mietvertrag wird aufgelöst, wenn der Vermieter aus unterschiedlichen Gründen die Immobilie verliert (u.a. durch Vollstreckung einer Hypothek über die Immobilie, Eintreten einer Nacherbschaft, Gerichtsurteil). Sollte aber der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen sein (und zwar vor der Hypothek, der Nacherbschaft usw.), bleibt der Mietvertrag über die volle Miezeit aufrechterhalten.

Sollte die Laufzeit des Mietvertrages die gesetzliche Mindestdauer von drei Jahren überschreiten, können die Parteien im Mietvertrag folgendes vereinbaren:

a) dass bei Ableben des Mieters nach drei Jahren Vertragsdauer keine der im § 16, 1 des spanischen Mietgesetzes genannten Personen die Stellung der Mieter im Mietvertrag einnehmen darf. Dies bezieht sich vor allem auf Personen, die in einem engen Verwandtschaftsverhältnis zum Mieter stehen.
b) dass bei Ableben des Mieters vor Ablauf der ersten drei Jahre des Mietverhältnisses der Mietvertrag nach Ablauf des dritten Jahres erlischt.

Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter für einen festgesetzten Zeitraum die Wohnung renoviert, anstatt Miete zu zahlen. Dabei sind die entsprechenden Klauseln über Art und Umfang der Renovierungsarbeiten zu vereinbaren. Die Nichterfüllung dieser Verpflichtung seitens des Mieters stellt einen Kündigungsgrund dar.

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf von drei Jahren ab Vertragsabschluss gibt dem Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Die Mieterhöhung kann aber nicht mehr als 20% der zu der Zeit geltenden Miete betragen.

§ 3 des Gesetzes vom 4. Juni 2013 sieht die Erstellung eines Registers von säumigen Mietern vor, zu dem Vermieter Zugang haben dürfen. Diese Maßnahme zielt darauf ab, Vermietern zu helfen, rechtskräftig geräumten Mietern „aus dem Weg zu gehen“. Die Eintragung im Register der säumigen Mieter wird allerdings nach sechs Jahren gelöscht.

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