Einführung
Nach wie vor ist der Kauf einer Immobilie in Spanien eine prinzipiell empfehlenswerte Investition. Bedingt durch die Wirtschaftskrise sind derzeit noch gute Angebote auf dem spanischen Immobilienmarkt zu finden und deutsche Staatsbürger können durch den Kauf einer Immobilie in Spanien auch weiterhin Geschäft und Vergnügen miteinander verbinden. Um das geplante Geschäft mit Erfolg zu krönen, sollten jedoch einige Aspekte zivilrechtlicher und steuerrechtlicher Natur berücksichtigt werden.
Erste Schritte, Vorsichtsmaßnahmen und vorab erforderliche Dokumente
Wer sich in Spanien eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich durch die Bestellung einer Bescheinigung aus dem Grundbuch vergewissern, dass die gewünschte Immobilie keine Belastungen aufweist und dass der Verkäufer auch der Eigentümer der Immobilie ist. Das sollte sichergestellt sein, bevor irgendwelche Anzahlungen an den Verkäufer fließen. Das spanische Grundbuch ist öffentlich und jedem zugänglich. Grundbuchauszüge und Bescheinigungen können heute schnell und unkompliziert per Internet bestellt werden.
Je nach Grundstück ist ein Besuch bei der Stadtverwaltung erforderlich, um Informationen über die baurechtliche Einstufung der Immobilie zu erhalten und um sicherzugehen, dass das ausgewählte Objekt für Ihre Baupläne geeignet ist.
Der Käufer sollte von der anderen Partei einen Nachweis darüber verlangen, dass die Immobilie auf dem Laufenden ihrer Zahlungen ist (Belege für Grundsteuer und Müllabfuhrgebühren der Gemeinde, gegebenenfalls eine Bescheinigung der Hausverwaltung, aus der hervorgeht, dass alle Beiträge bezahlt sind).
Der Käufer sollte darüber hinaus ein Energiezertifikat und eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung für die Immobilie verlangen.
Sofort die notarielle Kaufurkunde unterzeichnen oder erst einen privaten Optionsvertrag abschließen?
Manchmal können oder wollen die Parteien die notarielle Kaufurkunde nicht sofort unterzeichnen. In solchen Fällen können die Parteien einen privaten Kaufvertrag oder einen Optionsvertrag über die spanische Immobilie unterzeichnen, in dem alle wesentlichen Punkte des endgültigen Kaufvertrags enthalten sein sollten. Bei der Unterzeichnung solcher Privatverträge ist es üblich, dass der zukünftige Käufer eine Anzahlung leistet oder den sogenannten „Optionspreis“ bezahlt. Die Anzahlung, oder der Optionspreis, beziffert sich in der Regel auf zehn Prozent des vereinbarten Kaufpreises; dies ist jedoch keine zwingende Regelung.
Es ist wichtig, auf die Formulierung in dem Privatvertrag zu achten. Die Parteien, vor allem der Verkäufer, sollten eher den Optionsvertrag als andere Modelle von Privatverträgen wählen (sog. „Reservierungsverträge“ oder „private Kaufverträge“), da in einem Optionsvertrag nicht die Immobilie, sondern eine Option verkauft wird.
Durch die Option erhält der Interessent das Recht, die Immobilie innerhalb einer festgelegten Zeit kaufen zu können. Dafür zahlt der Interessent den Optionspreis, den er verliert, wenn er die Option nicht innerhalb der vereinbarten Zeit wahrnimmt. Sollte es zum Verkauf kommen, wird der Optionspreis auf den Kaufpreis angerechnet.
Die Pflichten des spanischen Notars in der Beurkundung des Kaufvertrages über eine Immobilie
Im spanischen Vertragsrecht herrscht das Prinzip der Formfreiheit, so dass fast alle Verträge, auch Kaufverträge über Immobilien, grundsätzlich gültig sind, egal, in welcher Form die Parteien sich geeinigt haben – sei es als Notarvertrag, als schriftlicher Privatvertrag oder einfach per Handschlag. Wenn aber der Käufer einer Immobilie in Spanien sein Eigentumsrecht gegenüber Dritten geltend machen will, muss er als Eigentümer im spanischen Grundbuch eingetragen sein, und für diese Eintragung muss der Eigentümer eine notarielle Kaufurkunde unterzeichnet haben. Es dürfen nur öffentliche Dokumente (notarielle Urkunden, richterliche Beschlüsse usw.) ins spanische Grundbuch eingetragen werden.
Die spanischen Notare sind gesetzlich verpflichtet, vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde einen Grundbuchauszug zu bestellen, um die Eigentumsverhältnisse und die Belastungen der Immobilie in Erfahrung zu bringen. Der spanische Notar ist ferner verpflichtet, sich über die Identität und die Geschäftsfähigkeit der Parteien zu vergewissern und die Parteien auf ihre aus dem Verkauf entstehenden Steuerpflichten und sonstigen gesetzlichen Pflichten hinzuweisen.
Die spanischen Notare übernehmen beim Verkauf einer Immobilie jedoch keine Kontrolle über die Erfüllung der jeweiligen Leistungen seitens der Parteien. Eine Auflassungsvormerkung gibt es im spanischen Immobilienrecht – im Gegensatz zum deutschen – nicht.
Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde: Worauf zu achten ist vor, während und nach dem Notartermin
Käufer und Verkäufer erscheinen zum vereinbarten Notartermin und die Kaufurkunde wird unterzeichnet, was die Übergabe des Besitzes und somit des Eigentums an den Käufer bedeutet. Der Preis wird normalerweise in Form eines Schecks bezahlt und die Parteien trennen sich. Spätestens dann muss der Käufer entscheiden, wer für ihn die frisch unterzeichnete Urkunde zwecks Eintragung zum Grundbuchamt bringt und wer für ihn den Behördengang zur Zahlung der spanischen Grunderwerbsteuer übernimmt usw., denn der Käufer, dem die Zahlung der Grunderwerbsteuer obliegt, muss selbst gegenüber dem zuständigen Finanzamt in Spanien die Steuer abrechnen, das heißt, die sogenannte Autoliquidación (die Selbstabrechnung der Steuer) veranlassen.
Vor Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde sollte der Käufer vor allem darauf achten, dass der spanische Notar unmittelbar vorher einen Grundbuchauszug bestellt hat, denn daraus geht hervor, ob der Noch-Eigentümer irgendwelche Urkunden zur Eintragung im Grundbuch gebracht hat, deren Inhalt mit der bevorstehenden Übertragung des unbelasteten Eigentums der Immobilie an den Käufer kollidiert.
Ebenso muss der Käufer dafür sorgen – und dies sollte in der Kaufurkunde vermerkt werden –, dass der Notar unmittelbar nach der Unterzeichnung eine Ausfertigung der Kaufurkunde an das Grundbuchamt übermittelt. Diese Übermittlung erfolgt normalerweise per Internet oder hilfsweise per Faxübertragung. Die auf diese Weise erfolgte Vorlage der notariellen Kaufurkunde beim Grundbuchamt sorgt dafür, dass im Grundbuchamt für kurze Zeit keine andere Urkunden aufgenommen werden können, deren Inhalt womöglich mit der soeben unterzeichneten Kaufurkunde kollidiert.
Die endgültige Ausfertigung der Kaufurkunde in Papierform sollte aber wenige Tage nach der Unterzeichnung dem spanischen Grundbuchamt vorgelegt werden. Die Eintragung der Kaufurkunde wird erst vorgenommen, nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer und die Wertzuwachssteuer bezahlt hat. Die Eintragung gilt jedoch rückwirkend ab der Minute, in der die Ausfertigung dem Grundbuchamt vorgelegt wurde.
Kaufpreis: Welche Zahlungsart ist die beste?
Der spanische Notar wird sich nicht darüber vergewissern, ob der vereinbarte Kaufpreis beim Verkäufer ankommt. Es liegt also in der Verantwortung des Verkäufers, ein sicheres Zahlungsmittel zu verlangen, wie zum Beispiel den Bankscheck. Im spanischen Recht können darüber hinaus, für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Kaufurkunde ganz oder teilweise nicht bezahlen kann, auflösende und aufschiebende Bedingungen vereinbart werden. Diese werden ins spanische Grundbuch eingetragen und ermöglichen, dass das Eigentum an den Verkäufer zurückfließt und der säumige Käufer aus dem Grundbuch ausgetragen wird, falls der Käufer den Kaufpreis nicht rechtzeitig oder nicht vollständig bezahlt.