Der Käufer: Ihre eigene zu zahlende Steuer und seine Rolle als Vertreter des spanischen Finanzamtes gegenüber dem Verkäufer
Grunderwerbsteuer
Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet die spanische Grunderwerbsteuer zu entrichten, wenn es sich um die zweite oder eine nachfolgende Übertragung der Immobilie handelt. Bei der ersten Übertragung einer Immobilie ist die Mehrwertsteuer mit einem Prozentsatz von derzeit zehn Prozent fällig.
Die Gestaltung der spanischen Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) unterliegt den Autonomen Regionen Spaniens und kann deswegen je nach Region unterschiedlich ausfallen. Normalerweise beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen acht und elf Prozent, je nach dem Wert der Übertragung (je teurer die Immobilie, desto höher der Steuersatz).
Zahlung an das spanische Finanzamt (drei Prozent vom Kaufpreis)
Sollte der Käufer die Immobilie von einem sogenannten „Nicht-Residenten“ kaufen, also von einem Eigentümer, der in Spanien nicht steuerlich angemeldet ist, ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent vom Kaufpreis einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen. Das spanische Finanzamt betrachtet diese drei Prozent als Anzahlung auf die Steuer, die der Verkäufer aufgrund des von ihm durch den Verkauf der spanischen Immobilie voraussichtlich zu erzielenden Nettogewinns zahlen muss.
Besteuerung des Verkäufers
Wertzuwachssteuer
Der Verkäufer ist verpflichtet, eine Wertzuwachssteuer an die spanische Gemeinde zu bezahlen. Diese Wertzuwachssteuer ist eine Gemeindesteuer, die fällig wird, sobald eine Immobilie – aus welchem Grund auch immer – den Eigentümer wechselt. Die spanische Wertzuwachssteuer (umgangssprachlich plusvalía genannt) berechnet sich aus dem Katasterwert des Bodens (nicht des Gebäudes). Ein von der Gemeinde festgelegter Prozentsatz (normalerweise zwischen zwei und vier Prozent) wird mit der Anzahl von Jahren multipliziert, die die Immobilie dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits gehört (maximal 20 Jahre). Wenn zum Beispiel der Katasterwert des Bodens zum Zeitpunkt des Verkaufs 100.000 Euro beträgt und die Immobilie seit 15 Jahren im Besitz des Verkäufers ist und der jährliche Satz für die Zuwachssteuer der Gemeinde sich auf drei beziffert, beträgt der Wertzuwachs des Bodens 45.000 Euro. Der Wertzuwachs unterliegt dann einer Besteuerung von in der Regel zwischen 20 und 30 Prozent, in unserem Beispiel also jeweils 9.000 bzw.13.500 Euro.
Die spanische Wertzuwachssteuer – in manchen Gemeinden Spaniens ein wahrer Albtraum
Die spanische Wertzuwachssteuer war viele Jahre lang eine unbedeutende Steuer, bis die Gemeinden angefangen haben, den Katasterwert der Grundstücke beträchtlich anzuheben, manchmal über den Marktwert der Immobilien hinaus. In solchen Fällen erwartet den Verkäufer einer spanischen Immobilie eine Steuerzahlung in Höhe von mehreren Zehntausend Euro, in manchen Gemeinden bis zu 50.000/60.000 Euro oder mehr.
Um den genauen Wertzuwachssteuerbetrag in Erfahrung zu bringen, muss die konkrete Verordnung über die Wertzuwachssteuer der jeweiligen Gemeinde geprüft werden, denn für die Gestaltung dieser Steuer bieten staatliche Gesetze zwar einige Richtlinien, ansonsten entscheidet aber die jeweils zuständige Gemeinde über Prozentsätze und Ermäßigungen zugunsten des Steuerpflichtigen.
Steuer über den Nettogewinn aus dem Immobilienverkauf
Nicht in Spanien ansässige Verkäufer einer spanischen Immobilie schulden dem spanischen Finanzamt 20 Prozent ihres durch den Verkauf der Immobilie erzielten Nettogewinns.
Aus diesem Grund ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent vom Kaufpreis einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen. Sollte er dies nicht tun, haftet seine neu erworbene Immobilie gegenüber dem spanischen Finanzamt für die Zahlung der Steuer aus dem Nettogewinn des Verkäufers.
Diese drei Prozent des Kaufpreises decken oft nicht die vom Verkäufer geschuldete Steuer auf den Nettogewinn seines Verkaufs. Deshalb muss der Verkäufer innerhalb von vier Monaten ab der Unterzeichnung der Kaufurkunde eine Steuererklärung über die geschuldete Steuer – abzüglich der bereits entrichteten drei Prozent – einreichen.
Der Nettogewinn des Verkäufers: Das Recht der Europäischen Union hilft dem spanischen Finanzamt, seine Steuergelder in Deutschland einzunehmen
Es gab Zeiten, in denen das spanische Finanzamt sich damit zufrieden gab, lediglich die drei Prozent vom Kaufpreis als endgültige Steuerzahlung über den Nettogewinn aus dem Verkauf von spanischen Immobilien zu betrachten und Abstand davon nahm, den Verkäufer im Ausland aufzuspüren und ihn um Rechenschaft über seinen Nettogewinn zu bitten.
Das hat sich inzwischen geändert, vor allem wenn das spanische Finanzamt von Übertragungen teurer Immobilien erfährt – und das ist immer der Fall, denn die spanischen Notare müssen dem spanischen Finanzamt von jeder Kaufurkunde eine Kopie zukommen lassen. In solchen Fällen, wenn also das spanische Finanzamt den Verdacht hegt, dass der Verkäufer einiges mehr als nur die drei Prozent vom Kaufpreis als „Gewinnsteuer“ zu bezahlen hat, macht das Finanzamt den Verkäufer ausfindig – auch in Deutschland – und lässt sich dabei vom Finanzamt des Landes helfen, in dem der Verkäufer seinen Wohnsitz hat. Dies geschieht auf der Grundlage der Richtlinie 2011/16/EU des Rates vom 15.02.11.
Es ist also empfehlenswert, dem spanischen Finanzamt auf jeden Fall die endgültige Steuererklärung über den Nettogewinn aus dem Verkauf vorzulegen und gegebenenfalls die noch offene Steuersumme (nach Abzug der drei Prozent vom Kaufpreis) zu bezahlen.
Wie kann der Verkäufer einer Immobilie in Spanien die Steuer aus dem Gewinn nach dem Verkauf der Immobilie effektiv reduzieren?
Jeder Käufer sollte bedenken, dass er vielleicht in der Zukunft selbst einmal zum Verkäufer werden kann und er sollte dementsprechend handeln, das heißt, die althergebrachte Praxis, einen Teil des Kaufpreises unverbrieft zu bezahlen, könnte sich in der Zukunft gegen den Käufer wenden, wenn dieser die spanische Immobilie wieder verkauft und eine viel zu hohe Gewinnspanne entsteht, auf die er zwanzig Prozent Steuern zahlen muss.
Der Verkäufer kann den Nettogewinn reduzieren, wenn er Rechnungen vorlegt, die im direkten Zusammenhang mit dem Kauf und dem Verkauf bzw. mit dem Bau der spanischen Immobilie stehen. Dazu zählen natürlich die von ihm seinerzeit als Käufer bezahlte Grunderwerbsteuer, die Wertzuwachssteuer der Gemeinde, die Maklercourtage usw.
Auch wenn der zukünftige Verkäufer entscheidet, deutsche Dienstleister mit dem Bau seiner spanischen Immobilie zu beauftragen, muss er daran denken alle Rechnungen vollständig ausgefüllt, mit Mehrwertsteuer versehen und in spanischer Sprache zu erhalten und aufzubewahren, denn sonst akzeptiert das spanische Finanzamt die Rechnungen nicht und die Ausgaben können nicht geltend gemacht werden.
Mitunter kommt es vor, dass beim Verkauf einer spanischen Immobilie kein Gewinn bzw. kein Nettogewinn entsteht. In solchen Fällen muss der Verkäufer trotzdem den Einbehalt von drei Prozent des Kaufpreises seitens des Käufers dulden. Anschließend kann der Verkäufer beim spanischen Finanzamt einen Antrag auf vollständige oder teilweise Erstattung der drei Prozent stellen.