Teil I
Es ist mittlerweile weitgehend bekannt, dass nicht in Spanien ansässige Verkäufer einer spanischen Immobilie verpflichtet sind, dem spanischen Fiskus einen Teil ihres Gewinns aus dem Verkauf abzugeben oder gegebenenfalls nachzuweisen, dass durch den Verkauf kein Gewinn erzielt wurde. Sollten sich die Verkäufer einer spanischen Immobilie nicht an diese Pflicht halten, dürfen sie mit Überraschungen seitens des spanischen Finanzamts rechnen, das bei jedem Immobilienverkauf davon ausgeht, dass der nicht in Spanien lebende Verkäufer einen Gewinn erzielt. Das spanische Finanzamt ist aufgrund verschiedener europäischer Richtlinien und Verordnungen dazu berechtigt, die ihm zustehende Steuer über die spanischen Grenzen hinaus einzufordern.
Die Steuer, die der spanische Staat derzeit für den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Besitz nicht in Spanien ansässiger Verkäufer erhebt, beträgt 19 %. Bis zum 11. Juli 2015 betrug diese Steuer 20 %. Ab diesem Datum bis Ende 2015 lag die Steuer bei 19,5 %.
19 % des Nettogewinns aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie können eine beträchtliche Summe darstellen. Es gilt also für den Verkäufer von Anfang an, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, um den Nettogewinn aus dem Verkauf so niedrig wie möglich zu halten. Diese Maßnahmen können bereits mit dem Erwerb der Immobilie beginnen und sind relativ einfach umzusetzen.
Steuertipp Nummer 1: Keine Tricks bei der Zahlung der spanischen Grunderwerbsteuer
Hat ein nicht in Spanien ansässiger Immobilienbesitzer seine Immobilie durch Kauf erworben, wird er in den meisten Fällen die spanische Grunderwerbsteuer bezahlt haben. Die Grunderwerbsteuer ist in Spanien Sache der Autonomen Regionen und nicht des spanischen Staates, der die Gesetzgebung und Verwaltung dieser Steuer den Autonomen Regionen größtenteils übertragen hat. Die Grunderwerbsteuer wird also unterschiedlich bemessen, je nachdem, in welcher Autonomen Region Spaniens sich die Immobilie befindet.
Es war und ist immer noch eine weit verbreitete Praxis, einen Teil des Kaufpreises unverbrieft zu bezahlen. Das ist in erster Linie für den Käufer einer spanischen Immobilie ein Vorteil, denn je niedriger der offizielle Kaufpreis ist, desto niedriger fällt die Grunderwerbsteuer aus. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie wird der Besitzer jedoch die Nachteile dieser Praxis zu spüren bekommen: Je niedriger nämlich der damalige offizielle Kaufpreis gewesen ist, desto größer wird die Gewinnspanne zwischen Kauf- und Verkaufspreis und desto höher fällt auch die Steuer aus dem Nettogewinn aus, die der Verkäufer dem spanischen Finanzamt zahlen muss.
Wenn der Verkäufer feststellt, dass er dem spanischen Finanzamt aufgrund des Nettogewinns aus dem Verkauf der spanischen Immobilie ein kleines Vermögen bezahlen muss, geraten Käufer und Verkäufer häufig in einen schwer zu durchbrechenden Teufelskreis. Warum das? Der jetzige Verkäufer, der seinerzeit einen Teil des Kaufpreises schwarz bezahlte, zwingt nun den neuen Käufer seiner spanischen Immobilie, ebenfalls einen Teil des Kaufpreises unter der Hand zu bezahlen, um die beträchtliche Gewinnspanne des Verkäufers zu verringern. Der neue Eigentümer wird sich wiederum mit derselben Problematik konfrontiert sehen, sollte er in der Zukunft seine Immobilie in Spanien weiterverkaufen.
Erster Steuertipp: Der von Ihnen bezahlte Kaufpreis sollte in der Kaufurkunde in der richtigen Höhe erscheinen.
Steuertipp Nummer 2: Nutzen Sie Ihre Steuervorteile bei einem Neubau in Spanien
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a) Verlangen Sie immer Rechnungen für Bauarbeiten auf Ihrem spanischen Grundstück
In manchen Fällen kauft der nicht in Spanien ansässige Bürger nur ein Grundstück in Spanien, das er dann bebauen lässt, oder eine ältere Immobilie, die aufwendig renoviert werden muss.
Damit erhält der Eigentümer eine wunderbare Chance, um hohe Steuerzahlungen aufgrund von Gewinnen bei einem späteren Verkauf seiner spanischen Immobilie zu vermeiden. Dabei ist Folgendes zu beachten:
– Für die veranlassten Baumaßnahmen sollte der Eigentümer der spanischen Immobilie sämtliche Rechnungen verlangen, und zwar mit Mehrwertsteuer.
– Die Rechnungen sollten in spanischer Sprache verfasst sein und sämtliche Angaben zu der Firma enthalten, die die Dienstleistung erbringt, sowie die Daten des nicht in Spanien ansässigen Grundstückseigentümers.
Manchmal überlässt ein Eigentümer einer Person seines Vertrauens in Spanien die Kontrolle über die Bauarbeiten an seiner spanischen Immobilie, da er, als nicht in Spanien Ansässiger, den Fortschritt der Bauarbeiten nicht ständig kontrollieren kann. In dem Fall kommt es häufig vor, dass die in Spanien tätige Baufirma und die Lieferanten von Materialien dazu übergehen, ihre Rechnungen auf den Namen und die Adresse dieses Vertreters auszustellen. Das sollte unbedingt vermieden werden, denn nur solche Rechnungen, die eindeutig auf den Immobilienbesitzer und auf den Ausbau eben dieser Immobilie Bezug nehmen, werden vom spanischen Finanzamt als Kosten für den Bau anerkannt.
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b) Nutzen Sie die Chancen der Neubauerklärung
Nach Fertigstellung des Baus ist es an der Zeit, eine notarielle Neubauerklärung einzuholen. Zu diesem Zweck wendet sich der Besitzer der spanischen Immobilie an einen spanischen Notar und erklärt, was gebaut wurde, d.h. er beschreibt den Neubau und bewertet ihn. Aufgrund dieser Urkunde kann der Bau ins spanische Grundbuch eingetragen werden, was wichtig für einen späteren Verkauf ist. Darüber hinaus kann der Immobilienbesitzer mit der Erteilung der Neubauerklärung weitere steuerliche Vorteile für die Zukunft erlangen und den späteren Gewinn aus einem möglichen Verkauf der spanischen Immobilie erheblich senken.
Die Steuer für die Erteilung einer Neubauerklärung für eine spanische Immobilie ist nämlich wesentlich niedriger als die Grunderwerbsteuer auf den Nettogewinn aus dem Verkauf (derzeit 19 %). Die Neubauerklärung einer spanischen Immobilie wird in der Regel nur mit zwischen 1,00% und 1,5% vom Wert des Gebäudes besteuert. Es liegt also auf der Hand, dass es sich lohnt, den Wert des Baus hoch anzusetzen bzw. in seiner tatsächlichen Höhe zu bewerten, denn dies kostet steuerlich wenig, und die Baukosten können von dem Gewinn aus dem Verkauf vollständig abgezogen werden
Der Besitzer einer spanischen Immobilie spart an der falschen Stelle, wenn er, um weniger Steuern für die Neubauerklärung zu bezahlen, die tatsächlichen Kosten des Baus verschweigt und eine Summe angibt, die weit unter den tatsächlichen Baukosten liegt.
Die Rechnung ist einfach: Stellen wir uns ein spanisches Grundstück auf Mallorca vor, das für 100.000 EUR gekauft wurde und auf dem ein Neubau im Wert von 200.000 EUR errichtet wurde:
Für das Grundstück auf Mallorca zahlt der Käufer 8 % Grunderwerbsteuer, also 8.000 EUR. Für die Neubauerklärung wird 1,2% von 200.000 EUR fällig, also 2.400 EUR. Insgesamt zahlt er damit 10.400 EUR Steuern, zuzüglich sonstiger Ausgaben (Kosten für notarielle Urkunden, Gebühren für Grundbucheintragungen usw.) in Höhe von ca. 2.000 EUR. Das ergibt in der Summe einen Betrag von 12.400 EUR für Steuern und sonstige Ausgaben. Wenn der Besitzer seine spanische Immobilie nun für beispielsweise 400.000 EUR verkauft, muss er 19 % vom Nettogewinn aus dem Verkauf an das spanische Finanzamt zahlen. Wie berechnet sich diese Steuer?
– Der Erwerbswert in Höhe von 312.400 EUR (Preis des spanischen Grundstücks, zzgl. Baukosten, Steuern und Abgaben) wird vom Verkaufspreis (400.000 EUR) abgezogen (= 87.600 EUR).
Aus dem Nettogewinn von 88.000 EUR ergibt sich bei Anwendung eines Steuersatzes von 19 % ein Steuerbetrag in Höhe von 16.644 EUR.
Hätte der damalige Käufer und Bauherr und jetzige Verkäufer der spanischen Immobilie den Neubau beispielsweise mit nur 100.000 EUR beziffert, so ergäbe sich nach der vorherigen Rechnungsweise ein Nettogewinn von 188.000 EUR, der bei einem Steuersatz von 19 % mit 35.872 EUR besteuert würde. Der Besitzer der spanischen Immobilie hätte also bei seiner Neubauerklärung 1.000 EUR Steuern gespart, müsste aber für seinen Nettogewinn 36.660 EUR anstatt 16.872 EUR Steuern zahlen.
Steuertipp Nummer 3: Nutzen Sie den Wert Ihrer durch Erbschaft erworbenen spanischen Immobilie geschickt
Wie sieht es aus, wenn der Verkäufer der spanischen Immobilie diese durch Erbschaft erworben hat? In diesem Fall spielt es eine große Rolle, ob die Erbschaftsteuer verjährt ist oder nicht und ob der Erbe größere Freibeträge geltend machen kann.
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a) Nicht-Verjährung der Erbschaftsteuer
Nach spanischem Steuerecht sind die Erben verpflichtet, für das spanische Finanzamt den Wert der Erbmasse zu ermitteln. Falls der Erbe einer spanischen Immobilie womöglich schon plant, die geerbte Immobilie demnächst zu verkaufen, hat er die Chance, den Immobilienwert für die Erbschaftsteuerzahlung an den zukünftigen Kaufpreis anzupassen und dadurch den Gewinn aus dem Verkauf möglichst niedrig zu halten.
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b) Verjährung der Erbschaftsteuer bzw. Möglichkeit zur Geltendmachung größerer Freibeträge seitens der Erben
Sollte jemand eine spanische Immobilie geerbt haben und die Erbschaftsteuer bereits verjährt sein, oder falls der Erbe größere Freibeträge geltend machen darf (zum Beispiel wegen Schwerbehinderung), lohnt es sich ohne weiteres, den Immobilienwert hoch anzusetzen, so dass beim Verkauf der Immobilie keine oder nur eine geringe Differenz zwischen Erwerbswert und Verkaufswert entsteht.