Pilar Sagués Espuny | Advocat Abodago

RECHTSANWÄLTIN FÜR SPANISCHES UND INTERNATIONALES RECHT


Praktische Steuertipps für den Verkauf einer spanischen Immobilie (Teil II)

Steuertipp Nummer 4: Unterschätzen Sie nicht die Nebenkosten beim Verkauf einer spanischen Immobilie

Erscheint Ihnen die Maklerprovision für den Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien zu hoch? Lassen Sie sich nicht darauf ein, dem Makler seine Provision ohne Rechnung, also ohne Mehrwertsteuer, zu bezahlen. Verhandeln Sie lieber mit ihm über die Höhe seiner Provision. Je höher der Wert Ihrer Immobilie ist, desto niedriger sollte die Maklerprovision sein.

Mithilfe der Rechnungen über die Maklerprovision, Notarrechnungen, der Nachweise über die Zahlung der spanischen Wertzuwachssteuer und der Rechnung für die Eintragung im spanischen Grundbuch können Sie Ihren Nettogewinn aus dem Verkauf Ihrer spanischen Immobilie senken.

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Praktische Steuertipps für den Verkauf einer spanischen Immobilie (Teil I)

Teil I

Es ist mittlerweile weitgehend bekannt, dass nicht in Spanien ansässige Verkäufer einer spanischen Immobilie verpflichtet sind, dem spanischen Fiskus einen Teil ihres Gewinns aus dem Verkauf abzugeben oder gegebenenfalls nachzuweisen, dass durch den Verkauf kein Gewinn erzielt wurde. Sollten sich die Verkäufer einer spanischen Immobilie nicht an diese Pflicht halten, dürfen sie mit Überraschungen seitens des spanischen Finanzamts rechnen, das bei jedem Immobilienverkauf davon ausgeht, dass der nicht in Spanien lebende Verkäufer einen Gewinn erzielt. Das spanische Finanzamt ist aufgrund verschiedener europäischer Richtlinien und Verordnungen dazu berechtigt, die ihm zustehende Steuer über die spanischen Grenzen hinaus einzufordern.

Die Steuer, die der spanische Staat derzeit für den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Besitz nicht in Spanien ansässiger Verkäufer erhebt, beträgt 19 %. Bis zum 11. Juli 2015 betrug diese Steuer 20 %. Ab diesem Datum bis Ende 2015 lag die Steuer bei 19,5 %.

19 % des Nettogewinns aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie können eine beträchtliche Summe darstellen. Es gilt also für den Verkäufer von Anfang an, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, um den Nettogewinn aus dem Verkauf so niedrig wie möglich zu halten. Diese Maßnahmen können bereits mit dem Erwerb der Immobilie beginnen und sind relativ einfach umzusetzen.

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Welche Folgen hat die unpünktliche Zahlung von Steuerschulden für den Steuerzahler in Spanien?

Für einen in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen, der in Spanien eine Erbschaft oder eine Schenkung erhalten hat, oder für den Verkäufer einer Immobilie in Spanien, also für alle, die in Spanien Steuern entrichten müssen und dies zu spät tun, sind im spanischen Allgemeinen Steuergesetz („Ley General Tributaria“) Verzugszuschläge und Verzugszinsen vorgesehen. Wie und wann werden diese verhängt?

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Eine spanische Erbschaft, was nun? (Teil II)

Teil II

Berechnung und Zahlung der Erbschaftssteuer: Formalitäten zur Abwicklung der Erbschaft

1. Die Grundlagen der spanischen Erbschaftssteuer

Die Staatsangehörigkeit des Erblassers bzw. die Staatsangehörigkeit der Erben spielen für die Erbschaftssteuer keine Rolle. Lesen Sie dazu meinen Beitrag „Neue Regelungen im spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz“.

Zwischen Deutschland und Spanien gibt es in Sachen Erbschafts- und Schenkungssteuer kein Doppelbesteuerungsabkommen. Trotzdem wird die Doppelbesteuerung vermieden, weil sowohl die deutschen wie die spanischen Gesetze einfache Regelungen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung beinhalten.

Ein Erbe oder Beschenkter, der in Spanien ansässig ist, unterliegt dort der uneingeschränkten Steuerpflicht, das heißt, er muss in Spanien eine Erbschaft vollständig besteuern lassen, unabhängig davon, wo sich die Güter der Erbschaft befinden.

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Besteuerung von spanischen Immobilien im Besitz von nicht in Spanien ansässigen Eigentümern

1. Einführung

Eigentümer von spanischen Immobilien, die nicht in Spanien, sondern in Deutschland ihren Hauptwohnsitz haben, unterliegen in Spanien der Zahlung der spanischen Einkommensteuer für nicht in Spanien ansässige Steuerzahler (nur bezogen auf ihre in Spanien gelegene Immobilie), der Vermögensteuer und der Grundsteuer.

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Klage der Europäischen Kommission gegen Spanien wegen Verstoß gegen die Artikel 21 und 63 sowie die Artikel 28 und 40 des EWR-Abkommens, eingereicht am 7. März 2012

In der Klage beantragt die Europäische Kommission festzustellen, dass Spanien gegen die genannten Artikel dadurch verstoßen hat, dass es in der steuerlichen Behandlung von Schenkungen und Erbschaften Unterschiede zwischen in Spanien ansässigen und nicht in Spanien ansässigen Erben und Beschenkten, zwischen in Spanien ansässigen und nicht in Spanien ansässigen Erblassern sowie zwischen Schenkungen und ähnlichen Verfügungen über in Spanien und außerhalb Spaniens belegenes unbewegliches Vermögen eingeführt hat.

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Müssen wir doch vor der spanischen Erbschaft- und anderen spanischen Steuern Angst haben?

Im Juli 2001 veröffentlichte die Frankfurter Allgemeine Zeitung meinen Artikel „Keine Angst vor der Erbschaftsteuer“, in dem ich die Gründe erläuterte, warum sich deutsche Immobilienbesitzer in Spanien vor der dortigen Erbschaftsteuer nicht fürchten mussten. Heute muss ich einen ganz anderen Artikel schreiben.

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Was ist die Wertzuwachssteuer?

Die Wertzuwachsteuer ist eine Gemeindesteuer, die fällig wird, wenn eine Immobilie aus welchem Grund auch immer den Eigentümer wechselt. Die Wertzuwachsteuer (umgangssprachlich „plusvalía“ genannt) berechnet sich aus dem Katasterwert des Bodens, nicht des Baus der Immobilie. Auf den Bodenwert zum Zeitpunkt der Übertragung des Grundstücks werden für jedes Eigentumsjahr zwischen zwei und drei Prozent Wertzuwachs berechnet. Bei einem über zehn Jahre anhaltenden Besitz geht also die Gemeinde davon aus, dass der Boden einen Wertzuwachs zwischen 20 und 30 Prozent erfahren hat.

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